截至2026年4月中旬，香港住宅物业市场延续自2025年以来的復甦趋势。儘管动力较1、2月份的强劲开局稍微放缓，但整体市场气氛依然维持正面。根据差饷物业估价署（RVD）数据显示，私人住宅售价指数于2月份录得「九连升」，按月上升1.6%；根据不同指数及物业类别进行划分，年初至今的累积升幅约为2.6%至7.7%不等。
2026年首季住宅物业买卖合约预计达13,500至18,650宗，按季上升10%至20%，部分代理行报告更指出按年升幅高达53%。一手成交继续主导市场反弹，而二手市场则受惠于买家入市信心回升、借贷成本稳定及政府趋向支持的政策。然而，政府于2026年2月调高逾1亿港元的印花税（由4.25%增至6.5%）后，超级豪宅板块表现已略为降温。
成交量：一手带动反弹，首季表现强劲
儘管二手市场价格出现选择性调整，2026年首季住宅成交量仍录得稳健增长。单计2月份，住宅物业录得共6,669宗成交（包括2,567宗一手及4,102宗二手），总成交金额达576亿港元，按年大幅飙升超过108%。
一手市场表现尤为畅旺。发展商採取竞争力十足的定价策略，并提供灵活的付款方案，带动九龙及新界区的大型项目（尤其是800万至1,000万港元以下的上车盘）销售强劲。二手市场成交量虽然有所回升，但买家心态依然审慎且对价格较为敏感，导致部分屋苑的议价空间进一步扩大。
按区域划分，受惠于入场门槛较低及中价位供应充足，新界区及九龙区的成交量领先全港。港岛区成交则较为两极化，主要集中在中高端豪宅地段。按揭市场维持稳定，主要受银行推出的具竞争力定价方案支持（如恒生银行首三年2.73厘的定息按揭计划）。3月份一个月银行同业拆息稳定在1.95厘至2.35厘区间，令借贷成本维持在一定水平。
供应动向与未来落成量
根据差饷署的初步数据，2025年私人住宅落成量总计为18,450 伙（较2024年下跌24%）。预测显示供应将进一步萎缩：2026年预计约为16,980伙，2027年则为15,360伙。供应链持续收紧，将为长远楼价的韧性提供支撑。
目前一手现楼待售货尾约为21,000至23,000伙。私人住宅空置率已回落至约4.3%，反映市场吸纳量稳定。从政府卖地趋势预测，2027至2028年间的供应状况将会更为紧张。
买家分布：本地买家主导，内地及回流客户意欲强劲
本地买家、首置人士及换楼客依然是大众及中价市场（1,500万港元以下物业）的中流砥柱。2025年针对400万港元以下单位的印花税减免措施，持续为该板块带来增长动力。另外，年轻家庭及经「高才通」来港人士，对邻近商业区及校网的小型单位需求亦非常殷切。
内地买家的影响力依然举足轻重，尤其在一手新盘及高价值物业市场表现突出。内地客佔首季市场成交的显着份额，成交量按年大幅上升53%，成交金额的增长更为显着。在豪宅市场方面，历史数据显示内地买家于1亿港元以上的成交中佔比高达70%至80%，在印花税调整后，相关交投略有放缓。
受惠于优厚租金回报率及租盘供应有限，外籍买家及海外回流港人的入市意欲亦有所提升。
港岛区租赁供应紧张 租金面临上调压力
现时租赁物业的入伙率已攀升至历史新高，推动港岛区租金升值纪录水平。随着内地人才持续涌入，加上外籍人士及回流港人，各类住宅板块的租金压力正不断加剧，尤其以豪宅地段最为显着。
2025年，「高才通」共录得31,508宗获批个案（其中逾90至95%来自内地），而「专才计划」则批核了26,174宗申请。结合传统每日150个名额的「单程证」（每年约25,000至32,000人），这些计划在过去12至18个月内，带来了数以万计的内地专业人士及家庭于香港定居。
同时，自2024年底至2025年底，香港居民录得29,100人的淨移入，反映海外港人及外籍人士回流人数上升。相关调查亦指出，目前有超过20,000至21,000名持BNO签证人士有意从英国等地回流。
强劲租赁需求不仅推高租金，更促使不少现有租客「租转买」。随着按揭利率趋于平稳，加上部分板块的「租买差价」收窄，越来越多租客加速置业决定，藉此锁定成本，以对冲租金进一步飙升的风险。
中半山的核心地标物业（包括兰心阁、誉皇居及地利根德阁）目前已处于饱和状态，并排起轮候名单。南区国际学校附近的租赁竞争尤为激烈，客户经常在未看房的情况下直接出价，甚至高于业主意向价格承租。浅水湾道101号、109号及127号等标誌性豪宅，每逢有空置单位释出，往往吸引3到5组租客同时竞争。我们预计2026年南区租金将进一步上升15%，而半山区租金则预计上升约10%。
市场趋势重点：印花税调整、供应收紧及楼价审慎回升
2026年2月《财政预算案》宣布调高1亿港元以上住宅物业的从价印花税（由2月26日起追溯生效），对市场产生了显着但受控的影响。儘管3月份超级豪宅（1亿港元以上）成交量有所下降，但分析预期长期干扰有限，主因是该板块佔整体市佔率较小，且超高淨值买家的需求持续强劲。
大型住宅项目（上车盘及中档物业）价格在首季呈现分歧：部分指数持平或轻微回调，但个别屋苑录得4%至19%的升幅。整体私人住宅售价仍较早前高峰期低出7%至12%，各区表现差异极大。租金增长则持续强势，支撑物业的投资回报率。
市场利好因素包括恆生指数表现稳健、息口维持平稳至偏向支持，以及政策的连续性。潜在负面因素方面，虽然全球地缘政治局势紧张，但二手市场买家情绪依然活跃，楼价硬淨且盘源持续回落。
2026年香港楼市展望
市场对全年楼市预测普遍持乐观态度。预计全年成交量将达到65,000至70,000宗以上；其中一手销售有望连续第二年突破20,000宗大关，而二手成交则预计会逼近五年高位。
在楼价走势方面，整体升幅预计在3%至5%之间，而联排别墅等特定优质地段更有望录得5%至10%的增值。另外，租金升幅预料将保持强劲，特别是港岛区的高端豪宅板块。由于供应短缺的情况将持续至2027年，加上本地买家、内地人才及回流客户等多样需求带动，楼市在2026年余下时间将处于稳步扩张的格局。
买家及投资者市场总结及建议
2026年4月的数据显示，香港住宅物业市场正处于復甦成熟期。在一手成交及大众市场强劲需求的带动下，物业交投量强劲反弹；楼价则进入巩固期，部份优质物业录得温和升幅。买家组成方面，除了本地客户广泛参与外，内地买家的兴趣依然浓厚，同时亦见外籍客源回流。
市场的基本结构，包括供应收窄、租赁需求强劲及政策稳定——均支持全年楼价稳步上升及成交活跃的正面预期。
我们 Habitat Property建议在2026年投资者及买家应聚焦于优越地段、供应紧拙的中小型至中价位物业，这类物业的抗跌力及表现将最为稳健。
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